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TU CASA PASO A PASO

La construcción de una vivienda implica realizar varios trámites y gestiones que hay que llevar a cabo antes del inicio y posteriormente a la finalización de la obra. La Ley de Ordenación de la Edificación regula algunos de estos aspectos conjuntamente con otros reglamentos y normativas de carácter estatal, autonómico o local.

Con este documento pues, se pretende dar una visión general de estas gestiones para facilitar su tramitación y servir de guía, sin entrar en la fase de obra, puesto que esta compuerta obligatoriamente la presencia de los técnicos y por lo tanto su supervisión y control de los trabajos efectuados.

LA FASE DE PROYECTO

El paso previo al inicio de cualquier obra por parte de un cliente-promotor, es la contratación del proyectista y la definición de las condiciones que regularán la relación entre el cliente y el técnico definiendo el tipo de trabajo que tiene que llevar a cabo y los condicionantes que se tendrán que tener en cuenta.

Habrá que definir por parte del cliente, cuáles son sus criterios y objetivos con respecto a la edificación para evitar malentendidos posteriores. Hará falta así mismo, tener en cuenta que existe una serie de normativas y reglamentación de carácter obligatorio que se tiene que cumplir, y que puede estar en contradicción con los parámetros iniciales establecidos por el cliente-promotor y que por lo tanto se tendrán que modificar para adaptarlos a esta.

Habrá que realizar a partir de los requisitos básicos y del tipo de obra a efectuar un proyecto de edificación que defina todos y cada uno de los parámetros de la obra. Para poderlo definir completamente, habrá que contratar y realizar un estudio geotécnico del terreno, que permita definir el tipo de terreno donde se asentará el edificio y permitir de esta forma definir correctamente el tipo de fundamentos necesarios.
Formando parte de este proyecto de construcción, habrá que disponer, si procede, de los proyectos técnicos accesorios como son los de instalaciones, acceso a las telecomunicaciones, etc.

Aun así y de acuerdo con lo que se establece en materia de seguridad y salud, habrá que disponer del correspondiente estudio de seguridad y salud o estudio básico de seguridad y salud que definirá los riesgos y medidas preventivas a aplicar durante la ejecución de la obra. Este documento lo tendrá que redactar o bien el técnico que redacte el proyecto o bien  coordinador de seguridad y salud en fase de proyecto, cuando en esta fase intervenga más de un proyectista.

LA LICENCIA DE OBRAS

Para poder llevar a cabo las obras proyectadas en las condiciones, calidad y seguridad establecidas por las normas de la buena construcción y la legislación vigente, se tendrá que contar con la dirección facultativa de las obras. Esta, estará formada por el director de obra, responsable del desarrollo de la obra, desde el punto de vista técnico, estético, urbanístico y medioambiental de acuerdo con el proyecto, la licencia y el contrato; el director ejecutivo que es el director de la ejecución de la obra, responsable de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado; y el coordinador de seguridad en fase de ejecución, tarea que podrá desarrollar cualquier de los anteriores y que supervisará y velará por que se cumplan las condiciones de seguridad y salud necesarias para garantizar la seguridad y la salud de las personas que trabajan en la obra.

Es por lo tanto que, una vez contratados los servicios de estos técnicos, y con los correspondientes documentos que lo avalan (documentos de asume de dirección de obras), conjuntamente con el proyecto de edificación y cumplimentados los impresos y otros anexos, podremos tramitar la solicitud de licencia de obras municipal . Transcurridos los plazos técnicos y legales correspondientes, el ayuntamiento otorgará la correspondiente licencia de obras con la que podremos iniciar las mismas.

INICIO DE LAS OBRAS

Previo al inicio de las obras y, una vez nombrado el constructor o contratista principal, este hará falta que redacte un plan de seguridad y salud que adapte las condiciones establecidas en el estudio de seguridad a sus medios constructivos y auxiliares disponibles.
Este plan tendrá que estar aprobado por el coordinador de seguridad y se tendrá que presentar antes del inicio de las obras conjuntamente con la apertura del centro de trabajo al mismo Departamento de Trabajo de la Generalitat de Cataluña.
Una vez iniciados estos procesos, habrá que proceder a contratar los servicios provisionales de agua y luz a las compañías suministradoras. Habrá que proceder así mismo al vallado de las obras para impedir el acceso a toda persona ajena.

A pesar de que la intención de este texto, no es documentar el proceso de construcción del edificio, si que vale la pena insistir en unos procedimientos que establecen el inicio y el final de las obras.
Por un lado, el certificado o acta de replanteo, elaborada por el director de obra y el director ejecutivo, define el punto de partida de las obras. Por otra, el certificado de final de obra elaborado por la dirección facultativa de la obra y la acta de recepción definitiva elaborada por el constructor y el promotor son los que dan el punto final de las obras.

TRAMITACIONES POSTERIORES A LA FINALIZACIÓN DE LAS OBRAS

Una vez finalizados los trabajos de construcción, habrá que realizar una serie de trámites para legalizar la vivienda y que básicamente son:

  • Formalización de la escritura de obra nueva o de compra-venta según corresponda con la correspondiente liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales, ante la Delegación de Tributos de la Generalitat de Cataluña.
  • A continuación se procederá a la inscripción al registro de la propiedad. Allí se tiene que llevar la escritura de compra y el resguardo de pago del Impuesto de Transmisiones de la Generalitat de Cataluña. Los aranceles se calculan en base al importe fijado en la escritura.
  • Después se procederá a efectuar el alta al catastro (Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria). Habrá que cumplimentar el impreso 902 –simplificado o normalizado, dependiendo del tipo de viviendas que sea-; y entregar: fotocopia del último recibo de la contribución del solar; fotocopia de la escritura de obra nueva; etiquetas de Hacienda del Titular o bien fotocopia del DNI o NIF; certificado del final de obra; 2 fotografías de la fachada del inmueble y planos de situación y de distribución interior; memoria de calidades y de materiales; presupuesto total general que se incluye en el proyecto; fotocopia de la escritura.
  • Posteriormente hay que obtener, por un lado  la licencia municipal de primera ocupación al ayuntamiento pertinente, donde habrá que presentar el alta del Catastro, el certificado del final de obra y el Libro del Edificio (obligatorio a partir de edificios de 4 viviendas).
  • Y por otro lado la cédula de habitabilidad de 1ª ocupación, expedida por la “Agència de l’Habitatge de la Generalitat de Catalunya”. Donde hay que presentar también el certificado final de obra y el certificado de cumplimiento del control de calidad.

Con estos dos documentos últimos, ya se podrá contratar la conexión definitiva de los servicios de las empresas de luz, agua y gas.

LA TRAMITACIÓN DE LA HIPOTECA

Para proceder a tramitar un préstamo con garantía hipotecaría ante un banco, habrá que seguir los siguientes trámites:

Si la obra se encuentra en fase de proyecto o construcción, habrá que redactar la correspondiente declaración de obra nueva, documento legal que define el tipo de obra que se trata y describe en que consistirá. Este documento será reemplazado por la escritura de obra nueva una vez terminada esta. Habrá que aportar también la escritura del solar así como una copia del proyecto. Con esta documentación básica más los avales y otra documentación que cada entidad bancaria requiera, se podrá obtener el préstamo hipotecario. Normalmente, en caso de obra nueva no acabada, el importe del préstamo se irá obteniendo a medida que se vayan certificando las diferentes partes de obra ejecutadas.

 

NÒRIA projectes puede proporcionar-le un servicio integral de gestión de todos estos tramites, necesarios para hacerse una nueva casa.

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