FER-SE UNA CASA
La construcció d’un habitatge comporta realitzar diversos tràmits i gestions que cal dur a terme abans de l’inici i posteriorment a l’acabament de l’obra. La Llei d’Ordenació de l’Edificació regula alguns d’aquests aspectes conjuntament amb altres reglaments i normatives de caràcter estatal, autonòmic o local.
Amb aquest text doncs, es pretén donar una visió general d’aquestes gestions per tal de facilitar la seva tramitació i servir-ne de guia, sense entrar en la fase d’obra, ja que aquesta comporta obligatòriament la presència dels tècnics i per tant la seva supervisió i control dels treballs efectuats.
LA FASE DE PROJECTE
El pas previ a l’inici de qualsevol obra per part d’un client-promotor, és la contractació del projectista i la definició de les condicions que regularan la relació entre el client i el tècnic definint el tipus de treball que ha de dur a terme i els condicionats que s’hauran de tenir en compte.
Caldrà definir per part del client, quins són els seus criteris i objectius pel que fa a l’edificació per tal d’evitar malentesos posteriors. Caldrà així mateix, tenir en compte que existeix una sèrie de normativa i reglamentació de caràcter obligatori que s’ha de complir, i que pot estar en contradicció amb els paràmetres inicials establerts pel client-promotor i que per tant s’hauran de modificar per adaptar-los a aquesta.
Caldrà realitzar a partir dels requisits bàsics i del tipus d’obra a efectuar un projecte d’edificació que defineixi tots i cadascun dels paràmetres de l’obra. Per poder-ho definir completament, caldrà contractar i realitzar un estudi geotècnic del terreny, que permeti definir el tipus de terreny on s’assentarà l’edifici i permetre d’aquesta forma definir correctament el tipus de fonaments necessaris.
Formant part d’aquest projecte de construcció, caldrà disposar, si procedeix, dels projectes tècnics accessoris com són els d’instal·lacions, accés a les telecomunicacions, etc.
Tanmateix i d’acord amb el que s’estableix en matèria de seguretat i salut, caldrà disposar del corresponent estudi de seguretat i salut o estudi bàsic de seguretat i salut que definirà els riscos i mesures preventives a aplicar durant l’execució de l’obra. Aquest document l’haurà de redactar o bé el tècnic que redacti el projecte o bé coordinador de seguretat i salut en fase de projecte, quan en aquesta fase hi intervingui més d’un projectista.
LA LLICÈNCIA D’OBRES
Per tal de poder dur a terme les obres projectades en les condicions, qualitat i seguretat establertes per les normes de la bona construcció i la legislació vigent, s’haurà de comptar amb la direcció facultativa de les obres. Aquesta, estarà formada pel director d’obra, responsable del desenvolupament de l’obra, des del punt de vista tècnic, estètic, urbanístic i mediambiental d’acord amb el projecte, la llicencia i el contracte; el director executiu que és el director de l’execució de l’obra, responsable de controlar qualitativa i quantitativament la construcció i la qualitat de lo edificat; i el coordinador de seguretat en fase d’execució, tasca que podrà desenvolupar qualsevol dels anteriors i que supervisarà i vetllarà per que es compleixin les condicions de seguretat i salut necessàries per garantir la seguretat i la salut de les persones que treballen en l’obra.
És per tant que, un cop contractats els serveis d’aquests tècnics, i amb els corresponents documents que ho avalen (documents d’assumeix de direcció d’obres), conjuntament amb el projecte d’edificació i complimentats els impresos i altres annexes, podrem tramitar la sol·licitud de llicència d’obres municipal . Transcorreguts els terminis tècnics i legals corresponents, l’ajuntament atorgarà la corresponent llicencia d’obres amb la que podrem iniciar les mateixes.
INICI DE LES OBRES
Previ a l’inici de les obres i, un cop nomenat el constructor o contractista principal, aquest caldrà que redacti un pla de seguretat i salut que adapti les condicions establertes en l’estudi de seguretat als seus mitjans constructius i auxiliars disponibles.
Aquest pla haurà d’estar aprovat pel coordinador de seguretat i s’haurà de presentar abans de l’inici de les obres conjuntament amb l’obertura del centre de treball al mateix Departament de Treball de la Generalitat de Catalunya.
Un cop iniciats aquests processos, caldrà procedir a contractar els serveis provisionals d’aigua i llum a les companyies subministradores. Caldrà procedir així mateix al tancat de les obres per impedir l’accés a tota persona aliena.
Malgrat que la intenció d’aquest text, no és documentar el procés de construcció de l’edifici, si que val la pena insistir en uns procediments que estableixen l’inici i el final de les obres.
Per una banda, el certificat o acta de replanteig, elaborada pel director d’obra i el director executiu, defineix el punt de partida de les obres. Per altra, el certificat de final d’obra elaborat per la direcció facultativa de l’obra i l’ acta de recepció definitiva elaborada pel constructor i el promotor són els que donen el punt final de les obres.
TRAMITACIONS POSTERIORS A LA FINALITZACIÓ DE LES OBRES
Un cop finalitzats els treballs de construcció, caldrà realitzar una sèrie de tràmits per legalitzar l’habitatge i que bàsicament son:
- Formalització de l’escriptura d’obra nova o de compra-venda segons correspongui amb la corresponent liquidació de l’ impost de transmissions patrimonials, davant la Delegació de Tributs de la Generalitat de Catalunya.
- A continuació es procedirà a l’inscripció al registre de la propietat. Allí s’ha de dur l’escriptura de compra i el resguard de pagament de l’Impost de Transmissions de la Generalitat de Catalunya. Els aranzels es calculen en base a l’import fixat en l’escriptura.
- Després es procedirà a efectuar l’alta al cadastre (Centre de Gestió Cadastral i Cooperació Tributària). Caldrà omplir l’imprès 902 –simplificat o normalitzat, depenent del tipus d’habitatges que sigui-; i lliurar fotocòpia de l’últim rebut de la contribució del solar; fotocòpia de l’escriptura d’obra nova; etiquetes d’Hisenda del Titular o bé fotocòpia del DNI o NIF; certificat del final d’obra; 2 fotografies de la façana de l’immoble i plànols de situació i de distribució interior; memòria de qualitats i de materials; pressupost total general que s’inclou en el projecte; fotocòpia de l’escriptura.
- Posteriorment cal obtenir, per una banda la llicència municipal de primera ocupació a l’ajuntament pertinent, on caldrà presentar l’alta del Cadastre, el certificat del final d’obra i el Llibre de l’Edifici (obligatori a partir d’edificis de 4 habitatges).
- I per altra banda la cèdula d’habitabilitat de 1ª ocupació, expedida pel Departament d’Arquitectura i Habitatge de la Generalitat de Catalunya. On caldrà presentar també el certificat final d’obra i el certificat de compliment del control de qualitat.
Amb aquests dos documents últims, ja es podrà contractar la connexió definitiva dels serveis de les empreses de llum, aigua i gas.
LA TRAMITACIÓ DE LA HIPOTECA
Per procedir a tramitar un préstec amb garantia hipotecaria davant d’un banc, caldrà seguir els següents tràmits:
Si l’obra es troba en fase de projecte o construcció, caldrà redactar la corresponent declaració d’obra nova, document legal que defineix el tipus d’obra que es tracta i descriu en que consistirà. Aquest document serà reemplaçat per l’escriptura d’obra nova un cop acabada aquesta. Caldrà aportar també l’escriptura del solar així com una copia del projecte. Amb aquesta documentació bàsica més els avals i altra documentació que cada entitat bancària requereixi, es podrà obtenir el préstec hipotecari. Normalment, en cas d’obra nova no acabada, l’import del préstec s’anirà obtenint a mesura que es vagin certificant les diferents parts d’obra executades.